Цены Новостроек в 2026 г. Почему так дорого?

Всех приветствую в этом блоге.

Меня зовут Андрей и я уже 8 лет работаю у городского застройщика. Строим мы разное, от метро до коммерческого жилья класса Бизнес, Премиум, Элитка.

Здесь мы будем смотреть глазами реального участника рынка, которой проходит весь цикл, от покупки земли до выдачи ключей. Здесь не будет «официоза» РБК, ТАСС, и Соловьевщины. Здесь будут только факты, цифры, субъективная оценка.

Буду рассуждать на тему цен ни как ЦБ РФ, и ни как аналитик с голубого экрана, а как человек "в поле", продавая вот уже пятый год один ЖК. Называть его не буду, просто надо знать, что это Бизнес-класс, других у нас в Москве нет.

Все мы знаем, что покупка квартиры возможна только с помощью Эскроу счета. Но что же это такое и зачем оно нужно было?

Эскроу счет-это специализированный счет, куда падают деньги после регистрации ДДУ, ну т.е. после подписания ДДУ застройщик их не может использовать, потому что это счет покупателя.

Зачем? Все просто. Так решили уберечь наших граждан от недостроя. Помогло? Не совсем.

Еще один важный момент, в рамках 214 ФЗ, застройщик использует проектное финансирование для своей стройки, чтобы дом строился. Ну а это что?

Проектное финансирование это- когда банк дает кредит девелоперу на строительство.

Кредит выглядит так, это % ЦБ+3-4% сверху. И того это очень дорогой кредит. Простое правило экономики-за всё платит конечный потребитель, т.е. вы уважаемые покупатели.

1) Покрывая расходы проектного финансирование и невозможность использование денежных потоков от продаж, цены ползут вверх.

И так, шел 2020-2021 год. Ковид, ограничения, государство решило поддержать население дав низкую процентную ставку по ипотечным программам. Но что получилось в итоге? Сделки пошли в гору, девелоперы начали купаться в деньгах. Но с оговоркой, в деньгах на Эскроу счетах клиентов. Т.е. застройщик ими не может пользоваться, а получает только после РВЭ ( Разрешение на ввод в эксплуатацию), но пока это не важно. Важно другое, что все резко начали дергать ценны вверх. Почему вы спросите?

А все очень просто, зачем упускать прибыль, когда не нужно продавать, а только оформлять. Не нужно бороться за клиента, он сам идет, чтобы реализовать "халявные деньги". А тут еще подлетели около нулевые ставки от застройщика. Только представьте ставка по ипотеке 1%, 0,1% годовых. Круто же? Конечно. Всегда есть одно НО!!! При такой ставке цена к стоимости квартиры плюс 10%-40%. При этом для клиента это все равно выгодно, т.к. платеж по ипотеке не 150 тыс. рублей в месяца а 50 тысяч.

2) Резюмируя, вторая причина разгона цен это ипотека с Господдержкой и Семейная ипотека, где ставка от 6%.

Едем дальше. Наша любимая рабочая сила, где есть дефицит. Не просто так курьеров становится все больше, там платят не плохо, да и потеть на стройке не нужно, справлять нужду в бутылку и нюхать пыль. Хочешь удержать людей, плати больше.

3) Сокращение рабочей силы. Это отдельный сюжет, который разворачивается сейчас на стройке. Девелоперы уже начали убирать отделку в проектах, хотя этого не сделали в 2022 году. Всем приходится повышать расценки на работы. Это мероприятие довольно опасное. Повысил один девелопер — переманил подрядчика. Повысил другой — переманил дальше. Итого все девелоперы, которые играют в колесо поднятия расценок, в проигрыше. По году это может принести ещё дополнительно 5–10% роста цены.

4) Рост стоимости материалов. Ну, этот фактор себя немного дискредитировал из-за того, что связь его с ценой реализации довольно условная, но им «прикрывались» несколько лет, обосновывая, почему ценник рос каждый год 20+%. Но рост цены на 3–4% можно без проблем.

Еще важный фактор, это Архитектурные излишества. С 2025 года лично Собянин смотрит все проекты. Условный ПИК со своими коробками не пройдет. Подавайте на стол сложные элементы фасадов, террасы, МОПы высокого класса, так еще обязательно подземный паркинг, который обходится очень дорого и не отбивает себя и на 50% своей реализацией.

5) Удорожание и сложность фасадных решений.

Москва белокаменная, все в нее хотят. Огромный котел спроса. На 2024-2025 гг., 20% сделок это регионы. Но цифры от проекта к проекту могу отличаться, это пример нашего ЖК. Есть спрос-будет повышать цены. Цены выросли у одного, вырастут у всех.

6) Спрос толкает цену вверх.

СМР. Строительно-монтажные работы. Стройка это дорого. Кто строил дом, скажет также. А если речь идет о сложном ЖК, где есть архитектура, коммуникации, оборудование, возможность сделать фасад на уровне картинки в офисе продаж и.т.д.

Причем СМР это одна из самых затратных частей любого проекта.

7) Строительно-монтажные работы

8) Инфляция и 22% НДС. Думаю тут всем понятно.

Я разобрал, как считаю основные причины роста цен. Их можно дальше перечислять уходя от покупки участка до ТЭПов.

Цены будут ползти вверх, чуть медленнее чем в 2020-2023 гг., но будут.