О чем молчат застройщики

❓Пока сегодня все голосят о скидках (и псевдо-скидках), я расскажу о том, о чем молчат. А именно: «На сколько подешевеет квартира после того, как выедет из автосалона будет Вами куплена у застройщика». Тема не популярная, мало обсуждается, оно и понятно, продавать же надо.

🏛Немного истории. Вообще говоря, так было всегда. Если вы купили квартиру у застройщика и решили ее тут же продать, по придется дать скидку. При прочих равных следующий покупатель всегда купит у застройщика, а не у вас (меньше рисков, проще сделка, больше выбор, сильнее реклама). Лет семь назад эта скидка по Петербургу была 3-5%. А квартиры, купленные на котловане, дорожали процентов на 30 в год. Поэтому никто на это даже внимания не обращал. За два года, пока строится дом заработаете 50-70%, все остальное – мелочи.

💥Но потом на рынок пришли эскроу-счета, а затем льготные кредиты для застройщиков, и ситуация сильно изменилась. Теперь дисконт от цен застройщика при последующей продаже стал больше и это нужно учитывать. Все больше не томлю, к результатам.

🔍Проанализировал восемь жилых комплексов, где есть параллельно предложения как от застройщика, так и от физ. лиц. Смотрел по разным типам квартир. Поделил ЖК на два сегмента. Масс-маркет и Бизнес-лайт.

✅Итог: предложения физ. лиц дешевле чем у застройщиков на 3-17%. Для Масс-маркета – от 9 до 17%, для Бизнес-лайт – от 3 до 9. Три процента тут, скорее всего, выбившаяся из тренда случайная точка на графике, не продаст частник за эти деньги, не сбудутся его мечты… Так что 8-9 для Бизнеса на основе других ЖК. По факту разница еще немного больше, так как с крупным застройщиком тяжелее торговаться, чем с частным лицом.

😱Вот тебе, бабушка, и Юрьев день! Менеджер отдела продаж застройщика долго распинался, рассказывая вам, что цены у них растут на 30% в год, и забыл сказать, что квартира подешевеет на 20% как только вы подпишите договор. Бывает, всего не упомнишь🤣

✋А пока вы не впали в уныние и не решили засунуть идею покупки квартиры на последнюю строчку своих задач, я сформулирую, что с этой информацией делать.

1. Не все так плохо. В конце концов менеджер не врал, когда говорил, что цены у них растут на 30% в год. Общий рост рынка плюс рост цены за счет приближения к завершению строительства вполне могут обеспечить такую доходность. Сначала теряем, но потом начинаем отыгрывать.

2. Да, сейчас на рынке спекулятивные сделки (купил на котловане, продал через год, ближе к сдаче дома) не приносят ощутимого дохода, как это было раньше. В будущем это может снова измениться. Пока так. Хотите спекулировать на рынке недвижимости, есть флиппинг.

3. А вот инвестиции в недвижимость в разрезе 5-10 лет вполне актуальны. Особенно если у вас есть право на льготную ипотеку (IT или семейную). На дистанции рост цены на квартиру перекроет и стартовую переплату, и платежи по ипотеке (благо ставки низкие).

4. Как уже отмечал в предыдущем посте, в более высоком сегменте доходность будет выше. Теперь это видно на цифрах. Все логично, чем дороже жилой комплекс, тем меньше влияние на продажи льготных ипотек и меньше дисконт в будущем при продаже. Как говориться, лучше больше да лучше.

5. Даже если у вас вся сумма на покупку собственными средствами в сегменте Бизнес-класса покупка у застройщика все равно может быть актуальной. Разница в цене не такая большая, зато у застройщика могут быть интересные рассрочки, плюс выбор больше, плюс риски ниже.

🤔В общем, есть над чем подумать, и что посчитать перед покупкой.

🎓Доклад окончил, спасибо за внимание.

Больше информации и предложений в моем телеграм-канале: