Тема сегодня не из лёгких. Но ведь про деньги всегда интересно, правда? Поделюсь своим анализом предложений субсидированной ипотеки от застройщиков.
Что такое субсидированная ипотека от застройщика
Возьмём для примера семейную ипотеку.
Она доступна практически у любого застройщика. По ней единая ставка — 6 %. Ставка получается ниже рыночной, потому что государство за вас доплачивает разницу банку. Но вы наверняка видели предложения со ставкой 3,5–4 %, причём на весь срок. Как она получается? Застройщик субсидирует ставку. Грубо говоря, отдаёт часть денег, полученных от вас, банку, чтобы тот снизил процент. Разумеется, это не бесплатно. Хотите такую ставку — пожалуйста, но цена квартиры будет выше. Так называемое «удорожание».
Классическая вилка. Получается выбор: цена ниже, но ставка 6 %, или ставка 3,5 %, но цена выше. Что выгоднее? Базовая логика простая: если планируете платить ипотеку 30 лет без досрочных погашений — выгоднее низкая ставка; если планируете «раскидаться» за 2–3 года — важнее низкая цена. Это понятно. Но возникает главный вопрос: через сколько лет выгода от низкой ставки перекрывает удорожание?
Цифры, которые удивили даже меня
Я взял 6 разных ЖК от 6 разных застройщиков.
Просчитал конкретные квартиры:
— с удорожанием и субсидированной ставкой;
— без удорожания и со стандартной семейной ипотекой.
Результат удивил даже меня, бывалого скептика всех «хитрых» схем. От 8 до 20 (!) лет нужно, чтобы субсидированная ставка отыграла стартовые вложения в удорожание. Надо ли говорить, что сроки абсолютно нереальные? Есть тут среди подписчиков те, кто купил квартиру в 2005 году и до сих пор платит ипотеку?
Я даже десятилетние ипотеки не встречаю в сделках по продаже. На практике всё происходит иначе: платёж быстро обесценивается инфляцией, начинаются досрочные погашения, ипотека закрывается — либо квартира продаётся, и кредит гасится из денег покупателя.
Так что же, субсидированные ставки вообще не нужны?
Я бы сказал, что не нужны, но есть несколько причин, почему они существуют и пользуются спросом.
1. Маркетинг.
Ставка 3,5 % красиво смотрится на рекламном плакате.
Маленький платёж, рассчитанный на 30 лет, — работает.
2. Реально небольшое удорожание.
У некоторых застройщиков оно всё же не критичное.
Если человек действительно планирует платить долго, субсидия может иметь смысл.
Плюс — снижает платёж на старте.
3. Проход по одобрению.
Если официальных доходов мало, ипотека с низким платежом на 30 лет может быть единственным способом пройти по финансовой нагрузке.
4. Выбор без выбора.
Иногда удорожание уже зашито в цену.
Ставка 4 % — цена из прайса.
Ставка 6 % — цена та же.
Формально выбор есть, по факту — нет.
Резюме
Каждый вариант можно и нужно считать заранее. Причём считать не на срок кредита (хоть на 30 лет вы его берете), а на реальный срок, за который вы планируете рассчитаться с ипотекой. Своим клиентам я всегда помогаю: выбрать программу, честно посчитать математику и оценить перспективы конкретного предложения.
Всем хороших выходных — и не ведитесь на уловки маркетологов!)
По всем вопросом найдете меня в телеграм, других соц. сетях и даже в макс)
https://t.me/Agency_VL
https://max.ru/id781900529984_biz
